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卖房人迟延(重新)网签的法律责任
来源:广东(白云)为峰律师事务所-房产纠纷-广州律师-律师在线咨询 作者:admin 发表时间: 2017-5-11 阅读数:505

卖房人迟延(重新)网签的法律责任

二手房交易的一个重要环节是网签,如果卖房人不配合买房人网签,则交易无法继续。如果存在产证原件遗失等情形,则需要重新网签(网签合同上的产证号要和产证原件上的产证号一致才能办理后续的交易流程),如果卖房人不配合买房人重新网签,则交易也无法继续。

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合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

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如果合同中约定了卖房人网签的时间和买房人解除合同的条件(如卖房人逾期网签超过3天的,买房人可以解除合同并向卖房人主张赔偿),从约定。这就是约定解除。

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如果合同中没有对迟延网签的解除权做出约定,则只能适用法定解除。卖房人迟延(重新)网签,经买房人催告在合理的催告期内仍不配合网签的,构成违约,买房人可以据此解除合同并向卖房人主张赔偿损失。

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当然,买房人也可以通过诉讼等方式要求卖房人继续履行合同。下文只讨论法定解除的相关法律问题。

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一、解除合同的请求权基础:《合同法》第九十四条第三项

?《合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。

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1、排除第(一)、(二)、(四)、(五)项(注:加括号只是为了看起来方便)

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1)卖房人迟延(重新)网签与不可抗力(不能预见、不能避免、不能克服)无关,因此排除第(一)项;

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2)迟延履行并非明确表示不履行,也不能将迟延履行简单地推定为“以自己的行为表明不履行”,因此排除第(二)项;

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3)卖房人迟延(重新)网签,但是标的房屋并没有灭失,标的房屋的所有权也没有转移到善意第三人名下,因此,一般不能将卖房人迟延(重新)网签简单地理解为“合同目的不能实现”,因此排除第(四)项;

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4)第(五)项是一个兜底条款,但是法律并没有明确规定“卖房人迟延(重新)网签的,买房人可以解除合同”,因此排除第(五)项。

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2、买房人可以依据第(三)项(当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行)解除合同

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1)迟延履行。卖房人没有按照合同约定(重新)网签即符合迟延履行这个要件。

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2)主要债务。影响合同目的实现的债务即是主要债务,卖房人不配合买房人网签,买房人取得房屋所有权的合同目的就不能实现,因此(重新)网签是卖房人的主要债务。

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3)催告。催告不要求必须书面,只要买房人催告卖房人(重新)网签的意思表示到达了卖房人即可。

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4)合理期间

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首先要强调的是“催告”和“合理期间”的关系:如果买房人给卖房人的催告是“请尽快(重新)网签”,那么,催告这个动 作完成之后,要等待一个合理期间后买房人才能解除合同(注:这样的催告不太好)。如果买房人给卖房人的催告是“请在收到本催告函后3天内(重新)网签”或“请在某年某月某日前(重新)网签”,那么,3天期满或某年某月某日过后买房人就享有了合同解除权。

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其次,我们说说多长时间是“合理期间”。正常的二手房交易网签之前都会签订居间协议或(和)居间版的房屋买卖合同,在居间协议或(和)居间版的房屋买卖合同中已经对房屋买卖的主要条款(房屋的坐落、价款、付款方式、付款期限、贷款相关问题、过户时间、交房时间、户口问题、违约责任等)已经做了约定,网签往往只是“应付”行政管理的需要。也就是说,网签合同的主要条款房屋买卖双方早已达成一致,网签的时候往往就是签个字而已,不需要太多的时间(因为基本不需要对合同条款进行讨价还价;网签合同是政府提供的格式合同,比较规范严密,也不太需要担心所谓的合同文本的漏洞和风险)。如果是因为产证遗失等原因导致的重新网签,就只需要对产证号进行一下变更,其他的合同条款基本上一个字都不需要修改,因此重新网签所需要的时间就更短。在这种背景下,再考虑到卖房人的实际情况(主要是工作情况、健康状况等)就可以确定多长时间是合理期间了。比如,如果卖房人是一个无业又健康的人,一般两三天就可以算作是合理的催告期了;如果卖房人在国外出差或旅游,那合理期间要根据其工作和行程相应延长;如果卖房人正在医院做手术,那合理期间还要考虑其身体健康状况何时允许。

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二、赔偿损失

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因为是法定解除,因此合同中的违约金条款一般都不适用,买房人只能依据法律的规定主张赔偿。《合同法》第一百一十三条第一款规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即买房人可以向卖房人主张其已经实际支付且合理的中介费损失(积极损失)和房屋差价损失(消极损失,预期利益损失)。对此问题我在之前的文章中已经反复论述,在此不再展开。

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综上,简言之,合同对于卖房人迟延(重新)网签的违约责任没有明确规定的前提下,卖房人迟延(重新)网签,经买房人催告,在合理的催告期内仍不履行的,买房人可以解除合同并要求卖房人赔偿损失