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业主维权获赔数万元!
来源:广东(白云)为峰律师事务所-房产纠纷-广州律师-律师在线咨询 作者:admin 发表时间: 2017-4-19 阅读数:442

随着商品房交易越来越频繁,开发商逾期办证行为也愈演愈烈,开发商提供的商品房买卖合同一般也会约定逾期办证的违约条款,如开发商在商品房买卖合同中有约定办证的日期以及相关的逾期办证的违约责任,开发商承担相应的违约责任,买受人发商在合同约定的期限内没有办理房产证,应依据合同的约定的条请求开发商逾期办证违约金的,应予支持。

开发商应如何承担逾期办证的违约责任呢?开发商逾期办证系迟延履行的违约责任,根据《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。?当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

对于逾期办证的违约责任购房人除了可以按照合同约定主张逾期办证的违约金以外,开发商在支付违约金后,购房人还能要求开发商继续履行办理房产证的合同义务。

?当商品房买卖合同中没有约定逾期办证的违约责任或逾期办证给购房人造成的损失难以确定时,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

以下通过案例深入探讨逾期办证之违约责任的承担。

案情:

凌某以1053998元的价格购买某房地产开发有限公司(以下称“开发商”)的商品房,双方于201579日签订《广州市商品房买卖合同》,约定开发商应在201651日前交付房屋,房屋自交付之日起210个工作日内开发商要为凌某办妥房产登记并将《房地产权证》交付给原告,逾期办妥并取得产权证的,开发商自逾期之日的次日起,每日按照商品房总价格的0.05%的标准支付凌某违约金,逾期达到120日的,则凌某有权在该120日届满之日起半年内解除合同,凌某要求继续履行合同的,合同继续履行。后凌某按合同约定向开发商支付了全部购房款1053998元,2016426日,开发商向凌某发出《商品房交付使用通知书》 201653日凌某办理了收楼手续,210个工作日届至即到201737日,开发商未能将《房地产权证》办妥并交付给凌某,2017328日,开发商通知业主交纳契税,2017817日凌某委托的银行才从房管局拿到《增量房转移登记受理回执》,告之2017829日之后(不含当天)即可领取《房地产权证》。事后了解到,开发商在2017731日才办妥产权初始登记即大确权。

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案件分析与裁判观点:

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法院认定,凌某与某房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应恪守履行。

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在此逾期办证的案件中,商品房买卖合同中已有约定关于逾期办证的违约责任,依据约定的合同条款,有两个关键的时间点一是收楼时间,案件中凌某在201653日办理了收楼手续,即收楼的时间为201653日,201653日计算210个工作日,即201737日。此期间为开发商履行办证义务的期间,在201653日至201737日期间,开发商没有履行办证并交付房产证的义务,且不能举证非因自身原因而办证迟延的(《最高院关于商品房买卖解释》18条:因为出卖人原因导致办证迟延才应承担违约责任。)?,开发商即构成违约,自201738日起至办妥产权证并交付时止,应按合同约定的每日房款的0.05%计付违约金二是房产证的交付时间,由于凌某为按揭方式付款,凌某取得房产证的时间以办理按揭银行取得房产证的时间为准,在该案中,法院认定2017817日取得领取涉案房屋权属证书的《受理回执》,并将该《受理回执》交给凌某按揭贷款的银行工作人员时为已经完成交付义务,即房产证的交付时间为2017817日。201738日至2017817日,共163天,为计算违约金的期间。

?最终法院以此时间点为准,判决某房地产开发有限公司向凌某支付逾期办证违约金85900.84元。

律师实务分析:

1、收楼时间是计算开发商办证时间的起点,有些业主未按期收楼,导致计算违约金时间变短,所得违约金减少;有些业主以表面瑕疵为由未收楼,在不影响居住的情形,依照相关司法解释,房屋视为已交付,房屋灭失风险转由业主承担,物业管理费自视为交楼之日起计算,但开发商办证时间,应自业主收楼之日起算;因开发商原因导致业主不能收楼,开发商是违约方,不能因开发商违约而延迟办证时间。

2、契税交纳时间是否影响开发商办证,一手楼开发,开发商要取得综合验收等诸多手续后,才具备办理产权初始登记(大产权),开发商取得大产权后,始得为业主办理产权的转移登记(小产权),在开发商取得大产权后,业主未按开发商通知交纳契税交将契税单据交付给开发商导致不能办理产权转移登记的,开发商逾期办证的违约金自业主未履行交契税时止,这是因为业主未履行合同义务造成的。

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3、《房地产权证》何时视为交付,本案中,法院认定房管局出具《增量房转移登记受理回执》当日为《房地产权证》交付日,是值得商榷的,依房管局在《增量房转移登记受理回执》上载明的日期是在2017829日之后(不含当天)即可领取《房地产权证》,因此,房产交付日期应到830日,而非出具《增量房转移登记受理回执》的817日,在817日是受领不到《房地产权证》的。