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保温层等房屋质量问题的认定及责任承担
来源:广东(白云)为峰律师事务所-房产纠纷-广州律师-律师在线咨询 作者:admin 发表时间: 2018-4-17 阅读数:498

保温层等房屋质量问题的认定及责任承担

一、案由:商品房销售合同纠纷:出卖人主张交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准,未设置保温层符合当时的建筑标准和规范,并不能构成否定房屋存在质量缺陷的客观事实。买受人要求予以整改的,出卖人应限期整改;买受人要求赔偿损失的,应有证据支持;因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。


案例】杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审案,最高法公报案例,《中华人民共和国最高人民法院公报》2010年第11期(总第169期),审理法院:盐城市中级人民法院。


【案情简介】原告发现房屋存在墙体裂缝、窗户渗漏等问题,随后,南京东南建设工程安全鉴定有限公司对裂缝渗漏原因及修复方案进行了鉴定,认定墙体裂缝主要是因温度变化时结构材料的不均匀收缩所致,屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差导致楼层温度裂缝明显,而墙体裂缝是窗户部位产生渗漏的直接原因。故原告要求被告承担修复房屋裂缝及相关费用的民事责任,赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元。


【一审法院审理认为】


1、被告东盛房地产公司出售给原告杨珺的房屋存在质量缺陷。


1)根据《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条的规定竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷,且建筑工程实行质量保修制度。该法及国务院《建筑工程质量管理条例》未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定:“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定,只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的,则可以认定存在质量缺陷。


2)根据《中华人民共和国建筑法》第五十二条的规定,建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责,建设单位在收到建设工程竣工报告后,应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收,由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后,方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中,建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件,以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件,只能作为证据使用,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。


3)本案中,原告购买的房屋存在裂缝、渗漏等问题,这是一个客观事实,并且该客观事实经司法鉴定结论证实系温度变化时结构材料不均匀收缩所致,屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显。


综合以上三点,足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷,被告认为房屋的施工设计文件经有关行政部门审核批准、房屋竣工后经有关单位验收合格,因此应当认定房屋质量合格的理由,不予采纳。


2、被告东盛房地产公司应当对本案的房屋质量缺陷承担相应的民事责任。


1)如上所述,我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定,在正常使用条件下,房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限,房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年,保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论,本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题,但存在裂缝的质量缺陷,且出现了渗漏。原告杨珺在保修期内主张权利,应当予以支持。


2)根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定,建设工程不适用该法,因此,原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原则。质量管理条例第四十一条规定:“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”以上建筑法律法规的规定,旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定,出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以,原告向被告主张权利有法律规定上的依据。


3)本案中,被告交付给原告的房屋存在的质量缺陷比较隐蔽,经鉴定,质量缺陷的产生原因在房屋交付时即已存在,只是在交付后才被发现。在原、被告双方签订的《住宅质量保证书》中,也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。综合以上三点,原告有权主张被告承担相应的民事责任。


3、被告东盛房地产公司应当对房屋质量缺陷承担修复责任。


根据合同法第一百一十一条的规定,对于质量不符合约定的,买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中,被告交付给原告杨珺的房屋因出现裂缝渗漏质量问题严重影响居住使用,原告选择要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的民事责任,依法应予支持,被告应当按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号鉴定报告中所明确的整改修复方案履行修复义务。关于原告要求被告承担根治修复房屋裂缝渗漏的相关费用的诉讼请求,因该费用尚未实际发生,不予支持。关于原告要求被告赔偿因裂缝渗漏造成的损失7100元,证据不足,不予支持。


据此,江苏省东台市人民法院判决:1、被告东盛房地产公司于本判决生效之日起三个月内对属于原告杨珺所有的坐落于东台市原新东南路(现海陵南路)水景湾10号楼A室按南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出的第SF207078-1号《东台市水景湾10号楼A室裂缝原因及维修方案鉴定报告》中所明确的整改修复方案进行整改修复;2、驳回原告杨珺的其他诉讼请求。


【二审法院审理认为】:


虽然上诉人交付的房屋从设计施工至竣工均经有关行政管理部门审核批准,未设置保温层符合当时的建筑标准和规范,但是上诉人交付给被上诉人杨珺的房屋存在明显有质量缺陷,且已严重影响被上诉人对房屋的正常居住使用,其原因亦经相关专业部门鉴定。上诉人提出的房屋通过标准审查仅是有关行政管理部门认定的事实,并不能据此否定房屋存在质量缺陷的客观事实。东盛房地产公司向被上诉人杨珺出具了房屋的相关图纸资料,房屋的图纸资料属于专业技术材料,没有上诉人的相关告知,被上诉人仅凭常识,不可能得知房屋未设置保温层,即使被上诉人知道未设置保温层的事实,在上诉人交付房屋时,被上诉人也不可能知道未设置保温层会产生裂缝渗漏等问题。且本案中的房屋质量缺陷具有隐蔽性,被上诉人在使用过程中才得以发现。上诉人不能以订立合同时所拥有的信息优势来免除保证房屋质量的法定责任。


二审判决:驳回上诉,维持原判。